注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

zhangyunyi.cool 的博客

记录与青春有关的日子。这里有台「拾光机」只为收集美丽!SUN Fellow

 
 
 

日志

 
 

《物权法》环境下物业管理纠纷应对策略  

2015-11-13 19:59:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 

《物业服务这点事,开讲啦!》

《物权法》环境下物业管理纠纷应对策略

几年前,上海发生一个有趣的物业管理案例,一购买高层楼宇最高层商品房的业主,购置了一个占地近7平方米、可容纳近3吨水的巨型浴缸,欲在天面建造“露天浴场”,被物业公司坚决阻止后又想将浴缸安装在自己居所内,物业公司又极力劝阻。业主因屡次遭阻无法施工,怒发冲冠,将物业公司诉上公堂。
  案例的处理结果如何,今天看来可能显而易见,但在7年前该案例的出现,显示当时社会对物权认识的混沌。这个案例恰好反映到业主对建筑物专有部分与共有部分使用引起的纠纷。
  根据即将颁布的《物权法》,该业主必定败诉。目前公布的物权法草案规定,业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。案例中业主如果占用楼顶天面,是私自占有共有部分,排斥了其他共有人对天面的共用权;如果业主将浴缸安装在自己家中,是行使自己专有部分的所有权权利,但其浴缸重量超出地板荷载指标,危及了整个楼宇的安全。
  其实,对于物业管理企业来说,只要业主物权界定清晰,关于建筑物区分所有权的各种权利利益主张没有分歧,物业管理服务工作的开展就会单纯得多,就没有那么多不三不四的尴尬事。目前我国物权法草稿通过三审基本定型,建筑物区分所有权的定义及相关法律界定,厘清了以前很多争议模糊的认识。物权的清晰将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到,现实情况还远非“此法祭出,天下太平”。在物权法出台的背景下,业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境,这需要我们及早预见并应对。根据物业管理现状与趋势,结合物权法关于物权的法律规定,本文对因物权纠纷导致的物业管理困境及其对策做出简单分析。
(一)物权产权及范围区分引起的纠纷
1、区分所有权专有部分与共有部分界线纠纷
  对专有部分与共有部分的细节界定不清,必然导致业主之间为共有法律界定争议而引起纠纷。作为受业主委托对建筑物共有部分进行管理服务的物业管理企业就无法置身于事外。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台栏杆、玻璃窗、遮阳板以及单元房自己加装的防盗门作为自己的“专有部分”,主张自己有权利在自己认为合适的外墙位置装空调、装遮阳篷,用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台,在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅,在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等,其他业主则投诉物业管理企业不加约束。
  对于这类问题,关键是需要有关法规进一步明确这些建筑附属物是属于法定专有部分还是属于约定专有部分,抑或是共有部分,抑或是共有部分约定专用?其使用处分的限度是什么?无论这些部位属于专有还是共有,其任意使用对建筑物的外观形象的影响是巨大的,尽管这种影响短期内无法测量与估算。
  由于物权法并没有给出十分明确的界定,纠纷仍会存在。物业管理企业该如何应对?
首先,争取有关立法机构与管理机构,在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。
第二,在有关法规不尽完善的情况下,必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定,使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具,并做好相关的解释宣传工作,在日常管理中严格执行。
第三,尽快协助有关部门与业主,成立业主大会,选举业主委员会,使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”,敦促业主委员会成为维护《业主公约》及其附属制度的主导力量。
第四,发挥物业管理企业的专业管理服务技能,促进和谐社区建设,并动员街道办、居民委员会以及社区居民权威,积极参与,做好有关协调说服工作。

2、区分所有权共有部分产权纠纷
按照《物权法》草案的规定,绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有;会所与车库,有约定的依照其约定,没有约定的,除开发商能够证明其享有所有权的以外,属于建筑物区分所有权人共有。
这个物权取得方式的约定规则,仍会带来一些麻烦。在现实生活中,开发商总是与购房者进行约定,如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有,将楼顶天面约定归属于顶楼购房者,开发商和购房人之间的约定,是否能够约束其他所有的区分所有权人,又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷?前几年深圳碧岭华庭部分业主状告开发商,开发商要求每个购房者在签订购房合同时必须签字认可“附表四”,否则不予售房。附表四内容包括:1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有;2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有;3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有;4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园(中转露台)等的物权问题。由于物权法没有明确究竟谁与谁约定,如何约定才是有法律效力的约定。
由于这类物权的归属涉及的利益份额较大,往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。由于无论业主是谁,只要实行专业物业管理,这些物业大多交由物业管理公司经营管理,物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬。至于经营收益归谁(扣除物业管理公司经营管理成本与酬金),应该由其产权决定。而这类产权纠纷,使本来应该十分简单的问题复杂化。地产公司与业主(购房者)约定取得会所、车库的所有权以及楼顶天面、墙面等部位的经营收益权,然后委托物业管理企业经营管理,从中取益,往往致使业主认为物业管理企业与地产公司之间有什么黑箱操作。业主难于与地产公司抗衡,就将气撒在物业管理企业身上,物业公司成了名副其实的冤大头。针对这类矛盾纠纷,就不是物业管理企业凭自己的能力可以调解解决的,物业管理公司毕竟不是法院,无权决定其产权归属,只能请业主与地产公司采取合适途径理清其产权关系。物业管理企业只认一条原则:谁是这些物业的所有人,谁就应该有能合法将这些物业委托给自己经营,物业管理企业尽心打理,取得合理报酬后,将收益转还给委托人。

(二)占有与使用纠纷
1、专有部分使用纠纷。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但其使用需要有限度,那就是不得损害其他业主的合法权益。就象本文开头的浴缸案例一样,浴缸安装在自己家,这在物业管理公司看属于装修管理范畴。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修,其行为可能会产生如下结果:1、改变原房屋结构,影响整个建筑原设计或施工规划;2、危及建筑物的安全,损害区分建筑物所有权共有业主的利益;3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益;4、其他附带产生的有关环境污染(燥声、废气、污水、光污染、辐射等)、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
对于这种由于业主使用专有部分而损害其他业主利益的行为,物权法第八十六条明确规定:“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会,对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这为物业管理企业指出了管理依据、手段、途径。
物业管理企业首先必须确保协助业主制订符合法规规范的《业主公约》及其制度并予以公布宣传及耐心解释,规之以法,晓之以理,对各类行为加强预防工作。第二,需要指定科学周密的巡查制度并严格执行,及时发现违规行为,加以劝阻,对屡劝不止的一定要书面劝阻并请求业主委员会主导劝阻工作。第三,对于不听任何劝阻的行为,应敦促业主委员会或根据业主委员会授权,提交并敦促建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门,依照有关法律、法规,对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理,最终达成行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失的效果。物业管理企业要切记自己是没有行政处罚权的,行为人根据《业主公约》及其附属制度规定,为自己的损坏行为支付的赔偿金,不是行政罚款。现实中有的物业公司以暴力制止业主违规行为以及进行罚款,是不明智,也是不合法的。

2、共有部分占有使用纠纷
业主对共有部分的占有使用不当产生的纠纷也很多,除了因为前面提到的由于专有部分与共有部分界限不清导致的法理性侵占共有部分纠纷外,更多的属于道德、文化、习俗性侵占共有部分引起纠纷。如业主习惯在门口设置神牌位与香炉,在共有通道过道摆放鞋架或堆放不常用杂物、停放自行车,在天面或地面搭建违法建筑、种植花木、焊接凉衣架,在绿化灌木甚至电线上晾晒被褥等。
也有因业主个人习惯与爱好,在利用共有部分时受到其他业主反对,如老人早晨喜欢早起并随乐活动影响他人睡眠,豢养狼犬在溜狗时使其他业主失去安全感等等。
对于道德、文化、习俗性侵占共有部分引起纠纷,物业管理企业需要按照《业主公约》及相关制度,予以耐心劝阻。对于因爱好相互冲突 引起的共用部分使用冲突,只能敦促少数方业主适当调整自己的习惯以适应大多数业主的需要,予以协调解决。

(三)共用部分的处分决策及权益平衡
对于共有部分的处分以及利益分割,物权法草案第七十八条第七款规定:“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”,“应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的,依照其规定。”
按业主人数来确定业主会议有效性是中国特色的"人多力量大"的法制化,这当然可以构成业主矛盾意见快速解决的途径,但是,效率不等于效果效益。现实中往往因为大多数人赞成的决议侵害了少数人的利益,少数人由于没有办法与多数人抗衡,转而拿物业管理公司撒气,试图用拒绝交纳管理费的方式弥补自己的损失,结果,物业管理企业又成为业主利益纷争的受害者。
例如广州某大型社区,由于在大门相反的方向开设了家乐福超市与农产品市场,业主觉得生活及其不便,边召开业主大会决议在大门相反处的围墙上开一小门以方便业主购物,遭到最接近超市的楼栋的业主的反对,因为那直接影响到他们的安静与安全。但社区绝大部分业主赞同开小门的提案。结果,靠小门的业主从此拒绝交纳管理费。
在实际的物业管理活动中,单纯靠少数服从多数的决策方式处理共用部分使用决策纠纷无法实现真正的社区和谐,因此,更多时候需要采取“多数人意见通过决策受益,少数人获得利益补偿”的决策方式。
如一楼宇居民通过业主大会多数赞同通过一项提案,在楼顶以及二楼飘棚上安装霓虹灯广告牌位,广告收益用于抵扣物业管理费;因安装广告霓虹灯对二楼以及顶楼业主造成光污染,因此,广告收入分配给二楼与顶楼业主的双份份额以弥补其损失。
对于业主共用的停车位,由于车位有限,如果让有车业主免费停车是对其他无法停车以及无车的业主的共用权的侵犯,因此只能通过业主大会决议,依据政府法规,对车位使用与管理收取一定费用。车位使用费归全体业主所有,一般用于维修基金积累;停车管理成本与管理酬金归停车管理者——物业管理企业的经营收入。其他物业——棋牌室、球场、防空设施、天面、架空层、中转层、会所、管理用房、商铺、空置场地等,如果属于业主共用,一般都采取“受益交费——公平补偿”的模式,这应该是一种共用部分约定性占有。有的业主认为“车位属于全体业主的,自己是业主,应该免费停车,其他业主有本事自己也买车”的逻辑是没有法理与道理的。
有的物业管理企业对于业主共用物业管理纠纷持消极态度,认为多一事不如少一事,对于部分业主提出的安全免费开放的提议放任自流。这种做法只会是共用部分侵占纠纷愈演愈烈,也不符合物业管理行业发展的初衷——通过专业管理确保物业保值增值并维护业主共用的整体利益。

(四)共用部分的维修费用的分摊纠纷
建筑物共用部分维修的费用,在《物权法》草案第八十二条、第八十三条分别规定:“建筑物及其附属设施的维修基金,属于全体业主共有,经业主决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。”“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分所占比例确定。”
这在一般情况下很好理解与解决,也没有太大纠纷。但是,建筑物共用部分一般又区分为全体共用与部分共用,全体共用是指由全体业主共用而无法区分的,如绿化园林、停车场、会所、道路、广场、管理用房等,部分共用指由于结构上的原因只能由部分业主使用的,如大型社区单个楼宇的电梯、天面、基础、楼梯、楼板、外墙、上下水主管道等。
共有部分的修缮大家一般没有异议,纠纷较多的集中于对于共用部分维修与物业管理日常维修概念的混淆上。
如一个单位房改房社区中,某个楼栋的天面年久龟裂造成三个家庭天花渗水。由于没有维修基金,该维修方案只直接影响三个人家正常生活,维修费用有比较大,大多数不受影响的业主都采取能用且用的态度,维修方案迟迟不能得到该楼栋多数业主赞同。受损业主迁怒于物业管理企业,拒交管理费,认为自己交纳的物业管理费中包含共用物业维修费用,物业公司不应该将责任推到业主身上。该案例中由于天面翻修工程造价已经超出小修范围,应属于大中修范畴。物业管理企业拟订维修方案,由于没有维修基金与业主委员会,就直接找该楼栋全体业主商议筹措维修费用,这个思路是正确的,只是操作上不太成功,导致方案没有获得通过,还导致业主误将责任归咎于物业管理企业。
对于这类维修纠纷,物业管理企业本不应该成为矛盾的焦点。物业管理企业本来就是受人之托,为人服务,
按劳取酬的服务经营者。大中型维修更新改造费用处理是业主之间的利益纠葛。物业管理企业可以提供维修方案拟订建议服务,资质许可的话,也可以承担大中修维修工程。但是决定维修费用处置是业主自己的事。维修方案无法通过,受损业主应该找司法仲裁机构敦促业主委员会的不作为行为。物业管理企业为了社区整体和谐及业主利益,需要做大量耐心细致的解释工作,敦促业主委员会合理解决问题。
事实上,在物业维修纠纷中,大多是由于很多业主总将专有物业维修与共用物业维修混淆,将共用物业日常维修(小修)与共用物业大中修混淆。对此,物业管理企业需要做好相关法规宣传与解释工作。

泉州市朗翼物业服务有限公司

法人代表、总经理:

张云翼(物业讲师)

朗翼物业,感动常在细节

2015年,马上成功

 

  评论这张
 
阅读(3)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017